——青岛老别墅发展保护及规划

摘要：青岛的老别墅荟萃了20多个国家的建筑风格，从1897年就规划出别墅区，此后大量风格各异的别墅被建造。许多历史名人的入住使青岛成为最年轻的历史名城。随着青岛城市的发展，新一轮城市规划的展开，这些老别墅的保护，历史特色的持续，与经济发展间的和谐成为我们研究探讨的方向。

Summary ：The old villa of Qingdao constellated more than 20 building styles of nation, programing a villa area from 1897, each different villa of henceforth a great deal of style is construct.A person of many histories of into live to make Qingdao become a city of the most young history.Along with the development of the city of Qingdao, new city planning launch, the protection of these old villas, the history special features is continuously, becoming the direction that we study the study with the diapason that the economy develops.

关键字：  青岛 老别墅（old villa） 历史(history)  现状(actuality) 保护(protect)

规划(programming)

青岛仅110年历史，却是我国历史文化名城，也是我国唯一年轻的历史文化名城，其中重要一个方面是众多别墅承载着历史文化。它们或宁静或活泼，掩映在绿树之中，构成了青岛红瓦绿树碧海蓝天的独特城市特色。研究分析这些老别墅对于保护城市特色，规划青岛未来建筑发展有着很重要的意义。

一：青岛早期城市别墅区的划分及成型

公元1898年清政府与德国签订了《胶澳租界条约》共十款。1899年德皇威廉三世下令，将租界地新市区命名为青岛。德国占领青岛后迅速制定了青岛第一个城市规划。青岛的城市定位首先是军港，然后是经济港。德国人将它辟为自由港，意在与英统香港竞争，与此同时德国在大自然优美的风光中将青岛规化为旅游，休闲，度假之城市。

城市规划中将伊尔蒂斯山（今太平山），鱼山环抱，面向汇泉湾一带作为“颐养区”——即休闲别墅区，建森林公园，狩猎区，游艇俱乐部，海水浴场，及中国第一个度假型旅馆——滨海旅馆。同时规定这一地区为严格的限建区。

    日本人1932年于《胶州湾》中写道“青岛分四区，青岛区（欧人居住区），大鲍岛区（华人居住区），码头区（实业区），别墅区。（别墅区位于青岛区东南，面对汇泉湾与海水浴场相连）

德国人威廉•路易1897年十二月到青岛，负责从中国人手中购买租借地内土地，这里便成为青岛第一个别墅区。

青岛第一座私人别墅是威廉•路易于1903年建造。（位于今津平路）1903年波恩尼克在威廉别墅北坡又建一别墅，由德国建筑师伯特尔设计，此别墅依山面海，55度大斜坡屋顶成的文艺复兴风格。角形挑拼，木制长廊，木衍架结构，粗石饰画。加上胶澳总督官邸，此三栋别墅程品型，为第一个别墅区地下基础。

1922年中国收回青岛，重新规划城市，将太平山，太平角一带规划为新别墅区，共十二条马路，建别墅150多座。

1929年南京国民政府接管青岛，又进行了新一轮的城市规划，在太平湾畔在原黄海路，汇泉路，荣成路，湛山大路四路间新开八条马路，分别以我国著名的八个关隘命名，权作别墅区，审批建筑高于汇泉太平角别墅区——每座别墅应有足够大的庭园，房高不准超过18米，四周透体墙，使这一带别墅风格各异。巴洛克，洛可可，法式，美式，西班牙式，丹麦式，希腊式，德式，北欧式，日式……近三百座别墅。

1931年在鱼山以西开辟金口一二三路成立新别墅区，内有鲁迅公园，东正天主教堂，网球俱乐部。其中一半别墅一半单体小楼，分布观海山小区，信号山小区，形成了“红瓦绿树”的青岛独特建筑风格。

青岛还有一大批别墅没有建在四个别墅区里，在总督府与警察署附近，是清朝遗老遗少们的别墅。

1984年国务院批复青岛市城市规划中，划出了一个旧城风貌保护区，几个别墅区均在其内。

八大关、太平角两个别墅区四百多座别墅，有三百所分属几个疗养院。汇泉、鱼山别墅区分散的二百多座别墅多做为民居。

二. 个别墅区的特点及特色别墅简介

德占时期青岛在城市建筑设计上提倡中世纪欧洲城市的自由活泼，景色如画的规划手法，依照留行于欧洲的“带形城市”和“花园式住宅”的规划思想，德意志民主式古典复兴浪漫主义和折衷主义在青岛的土地上构成了欧洲近代城市风貌。

沂水路上的别墅一般底层有外廊，设计师多为洋人，别墅入口面向东南，呈不规则形，平面也是自由开场的双面外廊式，分别是设在东南，西南的方向。主体房屋顶为四坡顶，西南立面舒展平缓，采用连续圆柱柱廊式设计。建筑檐口，屋面，窗帽，门桶，踢脚线注重装饰性，四个立面考虑了呼应，对话关系，以圈柱廊为连续的构图母题，富有音韵，节奏，变化。而路边的植物位极具特色的法国梧桐（二十世纪初）。

莱阳路别墅多为名门望族、商业大亨所建。建筑全依庭园式坐落，有小楼，有院，有山坡，有楼，有露天观海阳台。花砖铺地形成多变图案，建筑不会高过三层，植物多为玉兰，丁香，石榴，木棉。样式折中。设计者基本位留洋归来的中国人，主流风格明确，建筑材料是花岗岩，施工法为蘑菇石砌，色彩组合以黄墙红瓦居多（五四时期）。

八大关别墅居住意识很浓，表现在庭园环境的塑造，建筑形体的结织和细部的装饰上。在庭园绿化方面突出一个回归自然的主题，韶关路上的碧桃，武胜关路上的红枫，宁武关路上的海棠，上海关路上的白果，嘉峪关路上的樱花……（二十世纪三十年代）

天游园——康有为故居

在今天福山支路五号，使一座德国古典式建筑，建于1899年，1900年就竣工。是砖木结构。，得古典三段式造型，建筑总面积1118.4平方米，（包括地下室）二层外廊式建筑，除东侧砖砌塔楼外，其余全部从德国裁制运来而制成。内部装修据当时德国“青年风格”样式。

后被康有为买下（1917）取名“天游园”。1927年康有为逝于青岛，今青岛有康有为墓，现此房为康有为故居。康有为从1923年起在此居住,1927年3月31日在此逝世。故居现有6个展室,内容有革命家论康有为、康有为生平与戊戌变法介绍、康有为先生与青岛等,还有康有为的弟子徐悲鸿、刘海粟、王遽常、萧娴等著名书画家的作品。1995年,被确定为省、市两级爱国主义教育基地。

提督楼——迎宾馆

此楼为奥斯卡`冯`托尔帕尔总督宫邸，由德国设计师拉查鲁维茨设计，1905年动工，1908年建成。实际用款大大超过预算45万马克。迄今为止，在世界各国和地区的总督府宫邸中这是最豪华的一座。

这座别墅建筑使用面积4000平米，主体三层，高30米，有不对称品面组成参差错落的外形，有多处雕塑。正门上方位光芒四射太阳线纹饰，墙角一棵粗大石柱，引出巨大锚链。雕塑系于太阳，石雕风帆旁有一只诺曼龙头，圆拱窗上均有浮雕。房顶分别以米红色，蓝色，绿色筒瓦或鱼鳞瓦覆盖。

室内中央大厅高2米，东部是高11米室内花园，中部为喷水池。大厅内有1876年德产三角钢琴一架，每一琴键都由象牙制成，中国只此一架。右侧楼外有300平米大凉台，东部有一件红木栏柱，四周墙以明黄缎裱装称“金厅”，中部有华丽壁炉，墙壁上有希腊神话浮雕。二楼为总督卧室，起居室。三楼为侍从居室。全楼30个房间不同吊灯壁灯，不同墙体装饰。家具由德国制造，镶有饰花纹边，钉有皇家标记。大餐厅水晶铜枝彩灯，重达一吨。

建成后袁世凯成为在金厅受到接待的第一位中国官员。后又先后住过沈鸿烈，汪精卫，蒋经国，毛泽东等。

1998年全面对外开放。

 花石楼——歇脚楼

花石楼（黄海路18号）是八大关中最著名也是最有代表性的一栋别墅/涞必池公爵于1931年建成，用中国建筑师刘耀辰设计，如果按近代欧式建筑传统模式去套它，好像并不十分贴切。此楼建筑面积753.7平方米，院内面积4.5亩。楼的主体共5层，顶层为观海台它的建筑风格是典型的欧洲古堡式，又融入了希腊式和罗马式的风格，也有哥特式的建筑特色。

花石楼主体共分五层，顶层为观海台，侧有铁尖顶。由圆形和多角形组合而成的建筑物正面造型，别致有序。而既可用于栽花，亦可用作晚间燃火照明的楼门台阶下花岗岩石尊，足见设计者之匠心。

此楼有圆形塔楼和巴罗克式锥角塔尖及彩色玻璃，俄罗斯式圆角与方形主楼相互结合，地板及木结构全部由进口美国红松构筑。内墙为平度产阔石，带有自然纹理。外墙贴有鹅卵石装饰，因而青岛市民叫它花石楼。

    后被买为英国驻青总领事馆，相传解放前国民党特务头子戴笠曾在此住过，也有老百姓说蒋介石也在此避过难等等，总之关于花石楼的传说是太多太多。解放后，花石楼成为接待中外贵宾的馆舍。董必武、陈毅等党和国家领导人都曾在此下榻。

公主楼

  位于居庸关路10号，是一座丹麦式建筑，其外部由一组不规则斜顶屋面组成，南不为宽敞的方形露台，绿色外墙，宛如安徒生的童话世界。20世纪20年代，丹麦王子到青岛，经过八大关时见到此处景色怡人，濒临大海，适宜于度假修养，遂令丹麦驻青岛领事在此购地，设计建造了这座丹麦风格的建筑。原拟请丹麦公主来青岛避暑时居住，后虽丹麦公主未曾来过，但仍被称为“公主楼”。是八大关的一座美丽建筑，彭真，罗瑞卿等入住过。

公主楼平面为不规则矩形，地上三层，地下一层，面积722平方米。设计有壁橱的室内房间小巧，铺设了木地板和木楼梯。依照王子的构想，砖木结构的别墅四面不对称，宛如安徒生童话中的情景，并使用了当地常见的花岗岩石基。后者似乎使这个童话故事的基础，一下子变得坚实了。值得注意的是，公主楼利用了地势落差，将底层下卧，主立面设计了一个简化了的哥特式尖顶塔楼，西侧内墙略有内收，形成阁楼空间与建筑体块的对比。许多的旅游资料推介说，整个公主楼建筑外墙镶嵌白绿相间的马赛克，掩映于绿树丛中，显得饶有情趣。

三．老别墅的现状与保护

老别墅是青岛的特色，但一个城市要真正成为大都市就肯定要发展高层建筑。高层建筑可以提高土地集约利用效率，增加公共绿地和公共空间，构建整体和谐的城市结构，完善城市功能、提升城市形象，促进城市可持续发展。有较好的地标性、可识别性和象征意义。能改变并丰富城市天际线和空间尺度。而别墅的含义是在城市住宅之外的别处住宅时间在乡村公主人休闲娱乐健身等活动需要的建筑物。它的存在并不是满足一种远离城市、自给自足的，与城市生活相隔离的要求。而是为了和城市生活取得一种均衡，并在此基础上求得和城市生活的兼容。这就成为一个悖论。而现今的青岛保护老城区及老别墅和建设新城区及高层建筑之间的矛盾已渐渐显露。

有人说别墅容积率低，巨大的浪费用地尤其是前海一带宝贵地带。现在城市发展要求紧迫，可拆除部分无历史文化价值的老别墅用于建设，仅保留部分知名特色建筑即可，这样既发展了经济又保留了特色。

但也有人提出高层建筑也有其缺点：会引起地面沉降、地面强风、热岛现象、影响城市自净等问题。

尽管争论还在继续，但城市发展的步子没有停止，已有大量老别墅和老建筑已被拆除破坏或因年久失修面临这样的命运：

    几年来，随着城市建设土地供应量急剧萎缩和国家出台日趋严格的土地出让法规，一些开发商被迫放弃对新区的“圈地运动”，转而打起了“旧城改造”的鬼主意。在唯利是图的开发商眼里，老建筑是他们开发赚钱的绊脚石，唯铲除而后快。于是，在我们美丽城市建筑之林中，永远地消失了许多“璀璨的花朵”，如果详细列出老建筑的“死亡者名单”，那会是怎样一件让人十分悲哀又十分愤慨的事情。

其实，这些年来，一些有识之士面对被以“旧城改造”名义惨遭拆除的优秀历史建筑，痛心疾首、奔走呼吁，对青岛的老建筑表达了强烈的挽留与爱惜之情。良知与金钱的斗争、良知与强权的斗争、良知与愚昧的斗争从未停止过。不幸的是，在既往的作战史中，良知基本上没有获胜过。十几年来，因为人为地破坏，青岛消逝的优秀历史建筑多达几十栋。一些面目狰狞的高层建筑从老城区拔地而起，极大地破坏了历史街区建筑风格的和谐统一，极大地破坏了城市的历史风貌。

主要分布在市南、市北两个行政区的优秀老别墅，在市场经济背景下如何获得妥善的保护和积极的开发利用，是一个亟待解决的问题。目前，这些老别墅分属于不同的产权人：政府、军队、教会、国有企业、私人。政府所属的老别墅中，既有行政机关占用的办公、接待用房，又有医护、疗养用房。有些国有的老建筑，通过租赁、承包、置换等方式，长期被私人占用，只用不修，伤痕累累。房改后私人产权的小洋楼出现一栋小楼被七十二家房客瓜分的情况，谁都嫌破，谁都想修，结局却是谁也修不了，任其继续破败下去，直至人走楼空。

无独有偶，这种现象在其他城市也并不鲜见：济南于1992年拆除了建于1909年由德国建筑师赫尔曼`菲舍尔设计的老火车站;沈阳、哈尔滨、庐山等地的老建筑也正在被大量拆除……

令人欣慰的是，老建筑的历史文化价值和现实商业现值正在被一些有胆识、有眼光的人所重视。有着长远战略眼光的开发商开始寻求老城开发的道德规则：既要赚到钱，又要很好地保护历史建筑和历史街区。实际上，从已经在此类项目获得成功的案例看来，这两个目标并不冲突：只有很好地做好保护，才能赚钱。因为凡是愿意出钱购买和租用老建筑的客户，看中的恰恰是老建筑的“味道”，而如果推倒重建，这“味道”就彻底消失了。

老建筑的保护，有赖于老建筑的价值。老建筑潜在价值的实现，依靠老建筑的再生——运用现代科学技术成果，修旧如旧，满足现代人的需要。

其实建筑遗产有多方面的价值：历史价值、科学价值、文化价值、使用情感价值等。而情感价值包括文化认同心理（核心）、历史延续感、国家责任感、精神象征感、意识凝聚力、宗教崇拜。所以说不能单单从经济发展的角度去衡量老别墅。好在国家相关法律已经陆续出台：《中华人民共和国城市规划法》《城市紫线管理办法》《中华人民共和国文物保护法》而这些法规为保护我们的老别墅提供了法律武器。青岛也根据自身情况出台《青岛市总体规划》《青岛名胜风景区海岸带规划》（2001年6月）《青岛市历史文化名城保护规划》（2002年6月）等条例。他们明确将青岛分成六个板块：传统风貌体现区、时代风貌融合区、商埠风貌区、城市新兴建社区、城市一般建社区、风景旅游区。三大区域：高层建筑禁建区、一般控制区、适度发展区。其中历史文化保护区十个：八大关区域、汇泉角区域、太平角区域、鱼山、观象山、信号山、观海山、安徽路、馆陶路、黄台路、武定路。这些地方禁建高层建筑。

笔者认为对老别墅给予保护和保留的同时应发挥其经济和社会价值，上海和庐山的做法值得借鉴。

庐山有近代别墅700多座其中有一百多座位名人故居，其历史文化价值极高。但其中只有20座左右被开发成为景点得到修缮和保护，而那些划归各疗养院的别墅大部分因无钱修缮或被用作职工宿舍破坏严重，其中部分别墅随时可能倒塌。近几年庐山市政府加大保护力度并相继拍卖50余座老别墅，时效为五十年，而这些别墅也因此重现青春。

而上海老别墅大多建在外滩，人称万国建筑博览会。这些城区别墅价值是同期同地段普通住宅的2~3倍甚至更高。由于这一千余座别墅数量巨大所以全予以政府保护不太可能，所以上海市也采用对外拍卖的方式由私人保护。目前上海市中心超过六七十年甚至百年的老洋房已成房产界的稀缺品，单价高达8~10万/平米，极品更是达到20万以上。

虽然目前青岛也正在效仿以上两地，已将少部分别墅拍出，而这些别墅也已得到很好的修缮和保护。但目前大部分老别墅还是分属几个疗养院，而且相当一部分无钱修护。今年两会期间有代表提出修缮老建筑的建议引人注目，据介绍经青岛市政府国资委授权委托青岛房产置业集团运营的国有历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价值房屋建筑321处。青岛市政府决定在今后三年时间中，将多渠道筹措资金4000万元对70处优秀建筑进行保护性修缮。

从上面我们可以看出青岛老别墅比上海和庐山两地有一定优势：那就是数量相对较少保护起来较容易，政府很重视，保护比较完整。但也看出了我们的不足，那就是数量少、规模小、历史上出现了断代。

建筑是城市的年轮，只有像巴黎、伦敦那样年轮里没有出现空白的城市才是真正的历史名城。在我们为青岛老别墅的保护奔走呼吁的同时不要忘记为以后有更多老别墅的出现做好规划。笔者认为建筑不仅仅作为编年史艺术史而存在，建筑首先是政治的历史。在政治因素或限制或佑护的前提下，建筑以适宜的姿态粘连在一起成为历史主脉，青岛的老别墅就是以这种历史名人故居的形式而加上了光环。而青岛还有一大部分老别墅没能幸运的被历史选中，与名人擦肩而过，但这并不妨碍它本身的建筑价值，正所谓菩提本无树，何处惹尘埃。如能跟上时代的步伐，运用引进人才的战略目光，邀请当代国内外知名大师前来消夏，并给予其别墅的一定使用权，笔者相信这些沉寂的建筑艺术必将焕发第二次青春。

在开发以前老别墅的同时我们还需要建设一些新的青岛特色别墅，使青岛的别墅编年史得以延续。这里涉及到两个问题：城市的规划和别墅的设计。诗人海子曾经说：我有一所房子，面朝大海，春暖花开。这样的梦想在青岛似乎不难实现。这更加印证了青岛得天独厚

可以给我们一定启示。方越来越少，别墅正退出城区转向内陆。这就更需要青岛市政府对别墅区的重新规划。而别墅的设计似乎更困难一些，许多国内外知名的设计师都曾说过：近三十年中国没有出现建筑大师。众所周知建筑大师的成长不是一朝一夕的事情，他们需要表演和历练的舞台，青岛市政府可以每3年对国内进行一座别墅的设计竞标，整个过程实行透明化，其产权归国家所有，并将部分使用权授予国内外青年才俊，这就是所谓的种下梧桐树，引得凤凰来。这样不仅促进青岛的建筑业乃至全国的建筑界的成长，更促进了青岛各方面的腾飞。真正体现了青岛卓越、创新、和谐、包容的城市精神。

 综上所属，成就青岛新版老别墅需过四道坎，一解决好旧城保护与合理发展的矛盾。，创造更多的可能。二.培育和引进别墅消费市场，三.建筑与邻近境地段条件极其历史和文化的和谐。四.建筑本身可圈可点。

结束语

一些不成熟的想法，也许只能作为谈资，但青岛碧海篮天、红瓦绿树的特色不会失去，只要抱着保护的态度去发展老别墅，历史名城才会真的实至名归。

附表：部分在青名人故居一览