上海二手商铺交易税费:二手商铺交易税费2018
商铺以其税费稳定、资金流快、回报高、增值空间大等优点，一直受到广大投资客的亲睐，上海是中国商业物业交易最活跃的地区，最近一段时间，根据上海合富置业商业部的成交资料分析，上海商铺成交量逐渐放大，呈现一片繁荣景象，其中以小物业成交为主(成交价格在800万以下)，买房主要以投资为主。
上海商铺交易税费明细表
买方交易税费 卖方交易税费 土地增值税的计算方法
税费名称 税费比例 税费名称 税费比例 基本公式： 土地增值税=增值额×税率-扣除额×扣除系数
房地产交易手续费 一手房为成交价×0.08%，二手房为成交价×0.5% 房地产交易手续费 一手房为成交价的0.08%，二手房无需承担 基本定义： 增值额=现房价-扣除额
房屋登记费 550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费) 合同印花税 房屋总价的0.05% 扣除额=原房价+原契税+现营业税+现印花税+原房价×0.05×产证年数
权证印花税 5元/本 土地增值税 a、可提供上手购房发票的，约为房产增值额的30-60%。
30%税率 (增值额÷扣除额)<0.5 增值税=增值额×30%-扣除额×0
印花税 房屋产价的0.05% b、不能提供上手购房发票，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
40%税率 0.5<(增值额÷扣除额)<1 增值税=增值额×0.4-扣除额×0.05
契税 交易价(或评估价)×3% 个人所得税 (现房价-原房价-原契税-现营业税-现印花税-增值税-房产交易费-其他合理费用)×20% 50%税率 1<(增值额÷扣除额)<2 增值税=增值额×0.5-扣除额×0.15
评估费 办公房交税都必须评估，一般低评的评估费按照0.6%计算。
其他合理费用包括本次中介费发票(拍卖佣金)、原交易费、登记费、配图费，不能抵扣利息、装修发票价(装修的发票金额不能超过购入价的10%)等，且这些减去的费用必须提供国家规定的正规发票 60%税率 2<(增值额÷扣除额) 增值税=增值额×0.6-扣除额×0.35
中介费 一手房无需承担，二手房为房屋成交价×1% 个税无法抵扣成本，按照全额的20%计算，增值税的扣除额可做当时买入的价格评估。
抵押登记费 贷款情况下适用，房屋成加价小于等于100万的为0.1%，100万至2000万为0.04%。
最低0.01% 营业税及附加税 a、可提供上手购房发票的，为(房屋成交价-上手发票价)×5.55%。
抵押登记公证费 贷款情况下适用，境内500元 b、不能提供上手发票的，为房屋成交价×5.55%。
按揭律师代理费 贷款情况下适用，视各银行规定 中介费 房屋成交价格×2.5-3%
财产保险费 贷款情况下可能适用
估价费 贷款情况下适用，最低300元，最高0.1%
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对于许多投资者来说，商铺投资还是比较陌生的，特别是交易中要注意的交易安全以及税费一直是他们更多关心的问题，下面就上述问题给予大家一点建议和解答。
在购买商铺前，应该注意以下几个问题： 1、房屋权属情况 应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。
2、相邻权问题 应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。
3、贷款风险 商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。
而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
4、对开发商、销售商审核 审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。
签订商铺买卖合同应注意： 5、房屋用途 在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。
6、公用分摊面积 选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。
同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。
7、包租承诺 许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。
另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。
8、物业管理 许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。
因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。
9、注意商铺的交房条件 商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。
在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口
上海商铺交易税费明细表
买方交易税费 卖方交易税费 土地增值税的计算方法
税费名称 税费比例 税费名称 税费比例 基本公式： 土地增值税=增值额×税率-扣除额×扣除系数
房地产交易手续费 一手房为成交价×0.08%，二手房为成交价×0.5% 房地产交易手续费 一手房为成交价的0.08%，二手房无需承担 基本定义： 增值额=现房价-扣除额
房屋登记费 550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费) 合同印花税 房屋总价的0.05% 扣除额=原房价+原契税+现营业税+现印花税+原房价×0.05×产证年数
权证印花税 5元/本 土地增值税 a、可提供上手购房发票的，约为房产增值额的30-60%。
30%税率 (增值额÷扣除额)<0.5 增值税=增值额×30%-扣除额×0
印花税 房屋产价的0.05% b、不能提供上手购房发票，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
40%税率 0.5<(增值额÷扣除额)<1 增值税=增值额×0.4-扣除额×0.05
契税 交易价(或评估价)×3% 个人所得税 (现房价-原房价-原契税-现营业税-现印花税-增值税-房产交易费-其他合理费用)×20% 50%税率 1<(增值额÷扣除额)<2 增值税=增值额×0.5-扣除额×0.15
评估费 办公房交税都必须评估，一般低评的评估费按照0.6%计算。
其他合理费用包括本次中介费发票(拍卖佣金)、原交易费、登记费、配图费，不能抵扣利息、装修发票价(装修的发票金额不能超过购入价的10%)等，且这些减去的费用必须提供国家规定的正规发票 60%税率 2<(增值额÷扣除额) 增值税=增值额×0.6-扣除额×0.35
中介费 一手房无需承担，二手房为房屋成交价×1% 个税无法抵扣成本，按照全额的20%计算，增值税的扣除额可做当时买入的价格评估。
抵押登记费 贷款情况下适用，房屋成加价小于等于100万的为0.1%，100万至2000万为0.04%。
最低0.01% 营业税及附加税 a、可提供上手购房发票的，为(房屋成交价-上手发票价)×5.55%。
抵押登记公证费 贷款情况下适用，境内500元 b、不能提供上手发票的，为房屋成交价×5.55%。
按揭律师代理费 贷款情况下适用，视各银行规定 中介费 房屋成交价格×2.5-3%
财产保险费 贷款情况下可能适用
估价费 贷款情况下适用，最低300元，最高0.1%
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在购买商铺前，应该注意以下几个问题： 1、房屋权属情况 应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。
2、相邻权问题 应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。
3、贷款风险 商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。
而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
4、对开发商、销售商审核 审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。
签订商铺买卖合同应注意： 5、房屋用途 在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。
6、公用分摊面积 选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。
同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。
7、包租承诺 许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。
另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。
8、物业管理 许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。
因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。
9、注意商铺的交房条件 商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。
在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口
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